“降本增效”正成为物流业未来发展的关键方向。根据第一太平戴维斯最新发布的《2025年中国物流地产报告》，随着物流地产市场竞争的加剧，开发商在数量和投资风格上都发生了显著变化。过去24个月中，物流投资市场较为平静。投资者趋于更加谨慎的投资方式，市场中对物流资产的投资以险资及部分自用买家为主。其中，险资倾向于对投资配比及稳定收益率的需求；自用买家则在待售项目增多、资产价格相对较低的环境下，选择抄底收购优良资产。
民众期货官网从数据来看，2024年，中国物流地产市场步入关键转型期。高标仓年均供应量维持高位，与消费转型、制造业柔性化、跨境电商履约升级等因素共同推动需求结构转型。市场呈现出“总量承压、区域分化”的特征。自2024年起，华东、华西、华中地区新增供应增速放缓，而华北、华南地区仍有一定规模的新增供应。在新建项目中，容积率也有所提升。
民众期货官网值得关注的是，华南借助大湾区跨境电商增长领跑全国租赁市场。由于全国非保税高标仓市场面临租金下行压力，业主普遍采取降价填仓策略以提升出租率。一线城市中，核心板块的高标仓租金表现相对稳定，但非核心板块及周边卫星城市因项目选择多、区位受限，租金下调幅度较大。未来租金下行压力或缓解，但区域差异仍将持续。同时，物流地产建设模式发生转变。在企业成本控制及居民消费转变下，物流地产定建租赁增多，自建仓有所减少，同时冷库更多出现改建项目。
民众期货官网对于物流地产行业的发展，第一太平戴维斯产业及物流地产服务部、投资及资本市场部负责人罗瑾表示，随着市场成熟度的提升，行业正从基础仓储空间提供商向涵盖开发、运营、退出的全生命周期资产管理平台转型。仓储作为物流供应链的核心环节，其价值贯穿于“投、融、管、退”的全生命周期。物流运营商的盈利模式不仅依赖于租金收入，更需要通过全链条管理实现价值最大化。因此，运营方能否通过精细化管理和运营优化提升资产价值，成为竞争的关键。
民众期货官网可以看到，有更多企业入局物流地产。随着物流地产市场竞争的加剧，开发商在数量和投资风格上都发生了显著变化。一方面，高标物流项目中定制化项目占比较小，头部企业难以凭借标准化产品或服务占据绝对优势；另一方面，中小型企业不断涌入市场，导致行业集中度有所下降。同质化竞争促使开发商不断提升项目运营和资产运作能力，以推动开发商差异化发展。
（民众国际期货：广州日报新花城）
